Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL), son çıkar davetine nazaran, kuvvetli global emlak piyasası şartları nedeniyle 3Ç 2023 yararlarında düşüş bildirdi. Şirket, süreç hacimlerinin azalmasına katkıda bulunan faktörler olarak faiz oranı oynaklığını, daha sıkı kredi standartlarını ve fiyat belirsizliğini gösterdi. Bu zorluklara karşın JLL, İş Dinamikleri segmentinin büyümesi ve Asya-Pasifik endüstriyel kiralama operasyonlarındaki esneklik konusunda optimist olduğunu belirtti.
Toplantıdan çıkarılan kıymetli sonuçlar şunlardır:
- Küresel ticari gayrimenkul yatırımları 3. çeyrekte toplam 131 milyar dolar olarak gerçekleşerek yıldan yıla %48 ve sıralı olarak %14 düşüş gösterdi.- JLL’nin 3. çeyrek fiyat gelirleri, temel olarak düşük kiralama faaliyeti ve yatırım satışları nedeniyle bir evvelki yılın birebir periyoduna nazaran %13 azaldı. Düzeltilmiş FAVÖK %23 düşüşle 205 milyon dolar olurken, marj %12,0 olarak gerçekleşti.- İş Dinamikleri segmenti, proje idaresi ve işyeri idaresinin tesiriyle fiyat gelirlerinde %9’luk bir büyüme kaydetti. JLL Technologies, büyük ölçüde mevcut kurumsal müşterilerden elde edilen %5’lik bir fiyat geliri artışı yaşadı.- JLL’nin likidite konumu, 2,1 milyar dolarlık likidite ve 2,2 katlık net kaldıraç oranı ile güçlü kalmaya devam ediyor.- Şirket, Fortune 100 şirketleriyle yeni işyeri idaresi mukaveleleri imzalayarak 2024 yılına kadar ivmeyi destekledi.- Ekonomik belirsizliğin yeni müşteri faaliyetlerini yavaşlatmasına karşın JLL, büyüme ve karlılığı dengelemeye odaklanmaya devam ediyor.- Şirket, İş Dinamikleri segmentinin daima büyümeye hazır olmasıyla birlikte 2024 yılında süreç faaliyetlerinde bir toparlanma beklemektedir.- JLL, bilançosunun kaldıraçlarını azaltmaya öncelik verirken, dış büyüme M&A fırsatlarını ve pay geri alımlarını kıymetlendirmektedir.
Görüşme sırasında JLL yöneticileri İş Dinamikleri iş kolu için optimist olduklarını ve gelecek yıl güçlü bir büyüme beklediklerini tabir ettiler. Şirket, makroekonomik belirsizliğin ve jeopolitik olayların daha büyük kiralama kararlarını geciktirdiğini kabul etti, fakat ofise dönüş faaliyetlerindeki ivmenin devam ettiğini belirtti.
JLL yöneticileri ayrıyeten şirketin 2025 yılı için fiyat geliri gayesinin kıymetli birleşme ve satın almaları içermediğini, yalnızca küçük satın almaları içerdiğini açıkladılar. Yetersiz performans gösteren işletmelerin kapatılması ve yinelenen gelir akışlarında kârlılığın artırılmasına odaklanılması yoluyla %16-19’luk marj gayelerine ulaşma konusunda iyimserliklerini koruyorlar.
Zorlu gayrimenkul piyasası şartlarına karşın JLL, stratejik büyüme teşebbüslerine bağlı kalmaya devam ediyor ve 2024 yılında süreç faaliyetlerinde bir toparlanma görmeyi bekliyor. Şirket, dördüncü çeyrekten sonra daha fazla güncelleme sağlayacaktır.
InvestingPro Insights
InvestingPro’nun gerçek vakitli datalarına nazaran, JLL şu anda 6660 milyon dolarlık bir piyasa kıymetine ve 21,36’lık bir F/K oranına sahip, bu da piyasanın şirketin yararlarına olumlu bir bakış açısına sahip olduğunu gösteriyor. Ayrıyeten, 2023’ün 2. çeyreği itibariyle son on iki aylık gelirin %1,74’lük hafif bir düşüşe karşın 20550,3 milyon dolar olması dikkat caziptir.
InvestingPro İpuçları, JLL idaresinin agresif bir biçimde pay geri alımı yaptığını ortaya koyuyor ki bu çoklukla firmanın kendi bedelinin altında paylarına olan inancını gösteren bir yükseliş sinyalidir. Bir başka olumlu işaret de JLL’nin temettülerini 9 yıl üst üste artırarak hissedarlara sermaye geri dönüşüne olan bağlılığını göstermesidir.
Bununla birlikte, üç analistin önümüzdeki devir için yararlarını aşağı istikametli revize ettiğini belirtmek kıymetlidir, bu da piyasanın şirket için kimi zıt rüzgarlar beklediğini göstermektedir. Buna ek olarak, şirketin değerlemesi potansiyel yatırımcılar için telaş kaynağı olabilecek düşük bir özgür nakit akışı getirisi manasına geliyor.
Daha derinlemesine tahlil ve ipuçlarıyla ilgilenenler için InvestingPro, JLL için 10’dan fazla ek öngörüden oluşan kapsamlı bir liste sunuyor. Bunlar ortasında değerleme katları, likidite durumu ve kârlılık varsayımlarına ait detaylar yer alıyor.
Tam transkript – JLL 3. Çeyrek 2023:
Operatör: Beklediğiniz için teşekkür ederim. Benim adım Ian ve bugün konferans operatörünüz olacağım. Şu anda herkesi 2023 3. Çeyrek JLL Çıkarları Konferans Davetine davet etmek istiyorum. Art plandaki gürültüyü önlemek için tüm çizgiler sessize alınmıştır. Konuşmacıların açıklamalarından sonra soru-cevap kısmı olacaktır. [Teşekkür ederim. Artık çağrıyı Yatırımcı Alakaları Lideri Scott Einberger’e devrediyorum. Konferansınıza başlayabilirsiniz.
Scott Einberger: Teşekkür ederim ve günaydın. Jones Lang LaSalle Incorporated’ın 2023 üçüncü çeyrek kar konferans görüşmesine güzel geldiniz. Bu sabah erken saatlerde, yarar bültenimizi, hazırladığımız konuşmaları desteklemek emeliyle bir slayt sunumu ve Excel belgesi ile birlikte yayınladık. Bu malzemelere web sitemizin Yatırımcı Bağlantıları kısmından ulaşabilirsiniz. Lütfen ir.jll.com adresini ziyaret edin. Davet sırasında ve slayt sunumumuzda ve beraberindeki Excel belgesinde, yatırımcılar için faydalı bilgiler sağladığına inandığımız muhakkak GAAP dışı finansal ölçülere atıfta bulunuyoruz. Kar bültenimizde ve slayt sunumumuzda GAAP dışı finansal ölçütlerin GAAP ile mutabakatlarına yer veriyoruz. Bir hatırlatma olarak, bugünkü görüşme web üzerinden canlı olarak yayınlanacak ve kaydedilecektir. Bu konferans görüşmesinin bir dökümü ve kaydı web sitemizde yayınlanacaktır. Gelecekteki sonuçlar ve performans, planlar, beklentiler ve amaçlar hakkında yapılan tüm açıklamalar ileriye dönük açıklamalardır. Gerçek sonuçlar ve performans, 31 Aralık 2022 mali yılına ait Form 10-K Yıllık Raporumuzda ve SEC’e sunulan öbür raporlarda tartışılan faktörlerin bir sonucu olarak bu ileriye dönük beyanlardan farklı olabilir. Şirket, ileriye dönük rastgele bir beyanı kamuya açık olarak güncelleme yahut revize etme taahhüdünü reddeder. Artık açılış konuşmasını yapmak üzere Liderimiz ve İcra Şurası Liderimiz Christian Ulbrich’e kelam veriyorum.
Christian Ulbrich: Teşekkür ederim, Scott. Merhaba ve 2023 üçüncü çeyrek kar görüşmemize katıldığınız için hepinize teşekkür ederim. Bugünkü görüşmeye başlamadan evvel, İsrail’e yönelik acımasız ve kitlesel hücumlardan, akabinde gelen savaştan ve sivillerin hayatını kaybetmesinden ne kadar derin keder duyduğumuzu söz etmek isterim. Bölgedeki müşterilerimizi ve JLL takım üyelerimizi desteklemeye odaklanmış durumdayız. Global emlak piyasalarına dönecek olursak. Ağustos başında yaptığımız son görüşmeden bu yana şartlar yumuşadı ve 10 yıllık ABD hazine tahvili getirisindeki yaklaşık 100 baz puanlık artış, daha uzun vadeli bir hassaslığı yansıtıyor. Faiz oranı oynaklığı, daha sıkı kredi standartları ve artan fiyat meçhullüğü süreç hacimleri üzerinde aşağı taraflı baskı oluşturmaya devam etti. JLL Research’e nazaran, global ticari gayrimenkul yatırımları üçüncü çeyrekte 131 milyar dolar olarak gerçekleşmiş ve bir evvelki yılın tıpkı periyoduna nazaran %48, bir evvelki çeyreğe nazaran ise %14 azalmıştır. Yatırım faaliyetlerindeki %14’lük ardışık çeyreklik düşüş, ikinci ve üçüncü çeyrekler ortasındaki %7’lik tarihi artışla karşılaştırılmıştır. Üçüncü çeyrekteki genel yatırım faaliyeti varlık sınıfları genelinde sakin seyretti, lakin kesimler ortasında ofis en fazla düşüş gösteren dal olurken, konut, otel ve perakende nispeten daha güzel performans gösterdi. Ortalama muahede büyüklüğü bu çeyrekte düşerek büyük muahedeleri kapatmanın zorluklarının altını çizdi. Konut dalındaki uzun vadeli temeller, kiraları yine düzenleme kabiliyeti ve global konut piyasasındaki arz eksikliği nedeniyle sağlam kalmaya devam etti. Memleketler arası seyahatlerdeki toparlanma da global otel talebini artırdı. Kiralama tarafında ise patronlar, karar vermeyi geciktiren ve büyük süreçleri sınırlayan makroekonomik ortama ait temkinli bir bakış açısına sahip olmaya devam ediyor. JLL araştırmasına nazaran, global ofis piyasasında hacim üçüncü çeyrekte bir evvelki yılın birebir periyoduna nazaran %6 azaldı. Asya-Pasifik kiralama talebi, ofise güçlü dönüş ivmesinin devam etmesiyle direncini korurken, hem Avrupa hem de ABD’de hacimler azaldı. Global ofis boşluk oranları geçen yıl %14,5 iken üçüncü çeyrekte %15,9’a yükseldi. Talep, sürdürülebilirlik ihtiyaçlarını karşılayan, daha fazla imkan sunan ve çalışan tecrübesini uygunlaştıran daha yüksek kaliteli alan karşılığında küçülmek isteyen birçok işgalci ile birinci sınıf kaliteli alana odaklanmaya devam ediyor. Sanayi kesimine dönecek olursak. Mutabakatların sonuçlanması daha uzun sürdüğü ve mevcut alan hudutlu kaldığı için ABD ve Avrupa’da kiralama faaliyetleri daha da azaldı. Asya-Pasifik ise yeni arz dalgası ve e-ticaretten gelen talebin devam etmesiyle daha dirençliydi. Her üç bölge de kira oranlarındaki müspet büyümeyi yavaşlayarak da olsa sürdürdü. Sanayi dalında uzun vadeli temeller güçlüdür ve yakın tedarik ihtiyaçları ile otomatik depo alanı talebi tarafından desteklenmektedir. Perakende dalı, düşük işsizlik ve sağlıklı tüketici harcamalarından yararlanarak üçüncü çeyrekte birçok pazarda güçlü bir kiralama faaliyeti gördü. ABD’de net emilim üçüncü çeyrekte olumlu seyretti ve bilhassa küçük perakende alanları talep gördü. JLL’nin üçüncü çeyrek finansal sonuçları, sermaye piyasalarında ve kiralama faaliyetlerinde çeyrek boyunca meydana gelen yavaşlama ile az evvel bahsettiğim noktaları yansıtmaktadır. Dal genelindeki aksiliklere karşın, dirençli iş kollarımız bu çeyrekte toplu olarak orta-tek haneli fiyat geliri artışı sağlayarak platformumuzun çeşitlendirme gücünü ortaya koydu. Work Dynamics işimizde yeni müşteriler kazanmaya devam ettikçe, sağlam iş kollarımızdaki büyüme oranının güçlü kalmasını bekliyoruz. JLL Teknoloji işimizde, işimizin bu kısmını öz sermaye çıkarları hariç bağımsız bir temelde kârlı hale getirmeye gerçek ilerlerken marjları artırmaya odaklanıyoruz. Son olarak, LaSalle’in teşvik ve süreç fiyatları de bu çeyrekte düşük süreç hacimlerinden etkilendi. Lakin LaSalle, süreç hacimleri yavaşladığında istikrar sağlayan danışmanlık fiyatı gelir akışının anüite gibisi yapısından faydalanmaya devam etmektedir. Artık kelamı, çeyrek sonuçlarımız hakkında daha detaylı bilgi verecek olan Karen’a bırakıyorum.
Karen Brennan: Teşekkür ederim, Christian. Başlamadan evvel, aksi belirtilmedikçe varyansların bir evvelki yıla nazaran ve mahallî para ünitesi cinsinden olduğunu hatırlatmak isterim. Süreç piyasalarında devam eden yumuşaklıkla birlikte, faaliyet sonuçlarımız işletme sermayesi verimliliğindeki iyileşmeleri ve sabit maliyetleri azaltmaya yönelik çok yıllı yolculuğumuzdaki ilerlemeyi yansıtmaktadır. Şiddetli piyasa ortamının ne kadar süreceğini kesin olarak kestirim etmek sıkıntı olsa da, büyüme, kârlılık ve nakit akışını artırmaya yönelik yakın ve uzun vadeli fırsatlardan yararlanmak için işimizi pozisyonlandırmaya odaklanmaya devam ediyoruz ve süreç piyasasında en son bir toparlanma için güzel bir pozisyonda olmamızı sağlıyoruz. Üçüncü çeyrek sonuçlarımız, gelir tabanımızın çeşitliliğini ve platformumuzun esnekliğini yansıtmaktadır. Konsolide seviyede, üçüncü çeyrek fiyat geliri bir evvelki yıla nazaran %13’lük bir düşüşle 1,8 milyar dolar olarak gerçekleşti. Düzeltilmiş FAVÖK %23 düşüşle 205 milyon dolar olarak gerçekleşti ve bir yıl evvelki %13,5’e kıyasla %12,0’lık bir marjı yansıttı. Düşen yatırım satışları, borç ve pay senedi danışmanlığı ve kiralama fiyatı gelirlerinin yanı sıra taşınan faizler düşüldükten sonra pay senedi yararlarındaki 11 milyon dolarlık olumsuz değişim marjdaki düşüşün esas nedenleri oldu. Devam eden maliyet azaltma aksiyonlarımız ve daha düşük değişken tazminat sarfiyatı kısmen dengelenmiştir. Düzeltilmiş FAVÖK etkenlerine ek olarak, 2,01 $’lık düzeltilmiş seyreltilmiş EPS de daha yüksek faiz masrafını yansıtmaktadır. Artık faaliyet performansımızın segmentlere nazaran detaylı bir incelemesine geçiyoruz. Piyasa Danışmanlığı ile başlayacak olursak, segment fiyat gelirlerindeki %17’lik düşüş temel olarak Amerika ve EMEA’da en bariz olan %22’lik daha düşük kiralama faaliyetinden kaynaklanmıştır. Tüm varlık sınıflarında manalı fiyat geliri düşüşleri görülmüş olup, endüstriyel ve perakende sırasıyla %13 ve %9 düşüş göstermiştir. Bu bağlamda, JLL Research’e nazaran global endüstriyel piyasa faaliyetlerindeki %41’lik düşüşten daha uygun performans gösterdik, lakin global ofis kiralama hacmindeki %6’lık düşüşün gerisinde kaldık. Daha geniş pazar karşısındaki performansımız, bilhassa ABD ofis dalında olmak üzere birden fazla varlık sınıfında ortalama süreç büyüklüklerindeki düşüşe rağmen büyük ölçekli süreçlerdeki güçlü tarihî pazar hissemizi yansıtmaktadır. Buna ek olarak, süreç hacimleri varlık cinsleri genelinde, bilhassa de ofis dalında daha düşüktü. Christian’ın da belirttiği üzere, yüksek kaliteli varlıklar için daha daima bir kiralama talebi görmeye devam ediyoruz ve bu da iş karmamız için elverişli. Global büyüme kiralama çizgimiz dayanmaya devam ediyor. Lakin, ölçülü ekonomik büyüme görünümü, bilhassa büyük ölçekli süreçler için kiralama kararlarının alınmasını geciktirdi. Kiralama faaliyetlerindeki hızlanmanın zamanlaması ve suratı meçhul olsa da, kiralamaların kontrata dayalı yapısı ve geciken kararlardan kaynaklanan inşaat çizgisi, uzun vadeli büyüme için optimistlik sağlamaktadır. Tekrar piyasa danışmanlığı kapsamında, mülk idaresi fiyat geliri, Amerika’daki portföy genişlemeleri ve İngiltere’deki faiz oranına hassas mukavelelerden elde edilen ek fiyatlar de dahil olmak üzere, son birkaç çeyrekte dengeli olan etkenlerle %12 artmıştır. Danışmanlık, müşavirlik ve öbür fiyat gelirlerindeki düşüşün en önemli nedeni, geçen yılın dördüncü çeyreğinde daha evvel duyurduğumuz bir işten çıkışla ilgili gelirlerin olmamasıdır. Piyasalar Danışmanlığı üçüncü çeyrek düzeltilmiş FAVÖK marjındaki daralmanın en önemli nedeni, maliyet aksiyonları ile kısmen dengelenen düşük kiralama fiyatı geliridir. Sermaye Piyasaları segmentimize geçiyoruz. Christian’ın bahsettiği piyasa şartları, segment fiyat gelirlerindeki %27’lik düşüşte kıymetli bir etken olmuştur. Segment fiyat gelirinin yaklaşık %40’ını oluşturan global yatırım satış fiyatı gelirimiz %38 düştü ve Christian’ın bahsettiği global satış hacmindeki %48’lik düşüşle karşılaştırıldığında olumlu bir tablo ortaya çıktı. Neredeyse tüm bölgelerde ve varlık sınıflarında düşüş yaşanırken, EMEA yatırım satışlarımız bölgedeki piyasa faaliyetlerinden daha âlâ performans gösterdi. EMEA’daki paha ve risk danışmanlığı fiyat gelirindeki büyüme, Amerika ve Asya-Pasifik’teki düşüşlerle ziyadesiyle dengelendi ve toplamda %4’lük bir azalmaya yol açtı. Kredi hizmet fiyatı gelirimiz, yaklaşık 4 milyon dolarlık düşük ön ödeme fiyatları nedeniyle %6 düşmüş ve bu da yinelenen hizmet fiyatlarındaki yaklaşık %4’lük büyümeyi maskelemiştir. Faiz oranlarındaki artış, erken ödeme fiyatlarına neden olan erken refinansman faaliyetlerini neredeyse ortadan kaldırmıştır. Hizmet fiyatlarındaki temel artış, Fannie Mae portföyümüzdeki büyümenin devam etmesinden kaynaklandı. Sermaye piyasaları düzeltilmiş FAVÖK marjındaki daralma yüklü olarak daha düşük fiyat gelirlerinden kaynaklandı. Sermaye piyasalarındaki marj düşüşü, coğrafik fiyatlandırma yapılarındaki farklılıklar ve ayrık kalemler göz önüne alındığında beklentilerimizle uyumluydu. Son birkaç yıldır Sermaye Piyasaları yeteneklerimize ve platformumuza yaptığımız yatırımlar, piyasa şartları güzelleştiğinde süreç hacimlerindeki toparlanmadan yararlanmak için bizi konumlandırıyor. İleriye baktığımızda, global sermaye piyasaları yatırım satışları, borç ve pay senedi danışmanlığı boru çizgisi, mutabakat çoğalmasının sessiz kalması nedeniyle geçen yılın bu vaktine kıyasla onlu yüzdelerin ortalarında bir düşüş gösteriyor. Yılın geri kalanında gelir artışının ölçüsü ve suratı, Christian’ın bahsettiği mutabakat zamanlamasını ve kapanış oranlarını etkileyen faktörlerden büyük ölçüde etkilenecektir. Sırada İş Dinamikleri var. Fiyat gelirlerindeki %9’luk büyüme, devam eden güç ve proje idaresinden kaynaklandı. Proje idaresi fiyat gelirlerindeki %8’lik artış İngiltere, MENA, İtalya ve Güneydoğu Asya’da devam eden talebin bir sonucudur. Bir yıl evvelki büyüme karşılaştırmaları daha zorlayıcı hale gelse de, bu yılın başlarında kazandığımız yeni global müşterilerin katkısının artmaya başlamasıyla, işyeri idaresi fiyat geliri büyümesi ikinci çeyrekteki %2’den bu çeyrekte %5’e yükseldi. Portföy Hizmetleri’nin %21’lik fiyat geliri artışı, büyük ölçüde uzun müddettir müşterisi olan bir müşteriden gelen manalı bir süreçten kaynaklandı. Bu süreç hariç tutulduğunda, portföy hizmetleri bilhassa Amerika’da kiralama faaliyetlerindeki yavaşlamadan olumsuz etkilenmeye devam ediyor. Work Dynamics’in düzeltilmiş FAVÖK marjındaki düzgünleşme, bilhassa Portföy Hizmetleri’ndeki gelir artışı ve devam eden maliyet idaresinden kaynaklanmaktadır. Kurumsal gayrimenkullerin profesyonel idaresine olan talep arttıkça, önümüzdeki yıllarda segmentin büyüme ve marj gidişatı konusunda optimist olmaya devam ediyoruz. Genel olarak, sağlam yeni satış trendleri ve güçlü kontrat yenileme ve genişletme oranları görmeye devam ediyoruz. Bu yılın başlarında Fortune 100 şirketlerinden sağladığımız yeni işyeri idaresi kontratlarından elde edilen gelir, yılın geri kalanında artmaya devam edecek ve 2024 yılına kadar sağlam bir ivmeyi destekleyecektir. Bu nedenle, ölçülü ekonomik yer proje idaresinde yakın vadeli ivmeyi azaltabilir, lakin biz ek misyonlar almaya odaklanmaya devam ediyoruz. JLL Teknolojilerine dönecek olursak. Mevcut kurumsal müşteri talebi, 2022’nin üçüncü çeyreğinde yıldan yıla %28’lik organik büyüme oranına ek olarak %5’lik fiyat geliri artışı sağladı. Artan ekonomik belirsizlik, yeni müşteri faaliyetlerinde ve mevcut müşteri genişlemesinde daha yavaş büyümeye yol açtı. JLL Technology’nin büyük ölçüde yinelenen gelir tabanında güçlü elde tutma oranları görmeye devam ediyoruz. Teknoloji tahlillerimiz ve hizmetlerimiz için kıymetli bir büyüme fırsatı görmemize karşın, segment karlılığı en değerli odak noktamız olmaya devam ediyor ve en üst seviye büyüme ile karlılık ortasında istenen dengeyi sağlamak için pazara açılma yaklaşımımızı tertipli olarak ayarlıyoruz. JLL Teknoloji’nin taşınan faiz hariç fiyat bazlı işletme masrafları bir evvelki yıla nazaran daha düşüktü ve performansa dayalı teşvik tazminatında yaklaşık 5 milyon dolarlık bir azalma içeriyordu. Fiyat gelirlerindeki büyüme ve artan işletme verimliliği kazanımlarının birleşimi, JLL Teknoloji’nin düzeltilmiş FAVÖK marjında bir güzelleşme sağlamış ve bu düzgünleşme, taşınan faiz hariç özkaynak zararlarındaki 3 milyon dolarlık olumsuz değişimle kısmen dengelenmiştir. LaSalle’e gelince, Danışmanlık fiyatı geliri, temel olarak idare altındaki varlıklarımızın son zamanlardaki değerleme düşüşlerinin tesiriyle %2 azaldı. Döviz kuru hareketleri hariç tutulduğunda, bir evvelki yıla kıyasla yönetilen varlıklardaki %3’lük düşüşün neredeyse tamamı değerleme düşüşünden kaynaklanmaktadır. Süreç gelirlerini de azaltan gelişen piyasa ortamı göz önüne alındığında yeni sermaye dağıtımı dingin olmaya devam etmektedir. Bir yıl evvelki 12 milyon $’a kıyasla bu çeyrekte hiç teşvik fiyatı elde edilmemiştir. Teşvik fiyatları, elden çıkarma zamanlaması ve varlık performansının bir işlevidir. Ölçülü varlık değerlemeleri, evvelki yıla nazaran öz sermaye zararlarında 8 milyon dolarlık bir artışa neden oldu. LaSalle’in düzeltilmiş FAVÖK marjındaki düşüş büyük ölçüde daha yüksek özkaynak zararlarından ve teşvik fiyatlarının eksikliğinden kaynaklanırken, evvelki yıl kıdem tazminatı masrafının olmamasıyla kısmen dengelenmiştir. Özgür nakit akışına geçiş. Bu çeyrekteki net nakit girişi 276 milyon dolar ile bir evvelki yıla nazaran yaklaşık 188 milyon dolar daha yüksek olmuştur. Ticari alacaklar, daha düşük komite ödemeleri ve ödenen nakit vergilerden kaynaklanan artan nakit girişi, net işletme sermayesinde güzelleşmeye yol açarak çıkarlardan elde edilen daha düşük nakdi ziyadesiyle dengelemiştir. Karlardan elde edilen nakitteki düşüş büyük ölçüde Sermaye Piyasaları ve Piyasa Danışmanlığı iş performansındaki düşüşten kaynaklanmıştır. Nakit akışı dönüşümü yüksek bir önceliktir ve işletme sermayesi verimliliğimize odaklanmaya devam ediyoruz. Bilançomuza ve sermaye dağılımımıza dönecek olursak. Likidite konumumuz, üçüncü çeyreğin sonunda 1,7 milyar dolarlık çekilmemiş kredi limiti kapasitesi de dahil olmak üzere toplam 2,1 milyar dolar ile güçlü olmaya devam etmektedir. 30 Eylül itibariyle, bir evvelki yıl 1,1 kat olan net kaldıraç oranı, bilhassa düşük hür nakit akışı ve son 12 aydaki gayri nakdi özkaynak ziyanlarının olumsuz tesiri nedeniyle 2,2 kata yükselmiştir. Özkaynak kayıplarının üçüncü çeyrekte raporlanan net kaldıraç oranımız üzerinde 0,3 kat olumsuz tesiri olmuştur. Yakın vadede bilançomuzun kaldıraç oranını düşürmeye öncelik verirken, tıpkı vakitte büyüme teşebbüslerine ve pay geri alımına yönelik seçici bir formda sermaye dağıtıyoruz. Üçüncü çeyreğin sonu itibariyle, sabit faizli borçlar ödenmemiş borçlarımızın %20’sinden biraz daha azını temsil etmektedir. Yakın vadede borç dağılımımızı yine düzenlemeye, mevcut vadeleri riskten arındırmaya ve sermaye kaynaklarımızı çeşitlendirmeye odaklanmış durumdayız. Üçüncü çeyrekte 20 milyon dolarlık pay geri alımı gerçekleştirdik ve bu yıl pay senedi tazminatı seyreltmesini dengeleyecek kadar pay geri alımı yapma yolunda ilerliyoruz. Net kaldıraç oranımız maksat aralığımız olan 0 kat ila 2 kat ortasında kaldığı sürece, pay geri alımları muhtemelen mütevazı olacaktır. Daha ileriye baktığımızda, pay geri alımlarının ölçüsü işimizin performansına, bilhassa de nakit üretimine ve makroekonomik görünüme bağlı olacaktır. 30 Eylül 2023 itibariyle pay geri alım yetkimizde yaklaşık 1,1 milyar dolar kalmıştır. 2023 yılı finansal görünümümüzle ilgili olarak; Christian’ın bahsettiği faktörler, leasing ve sermaye piyasası faaliyetlerini daha evvel öngördüğümüzden daha uzun mühlet baskıladı. Leasing ve Yatırım Satış Borç ve Pay Senedi Danışmanlığı işindeki daha sessiz büyüme göz önüne alındığında, artık 2023 yılının tamamında özkaynak yararları hariç düzeltilmiş FAVÖK marjının yaklaşık %12 olmasını bekliyoruz. Özkaynak kayıpları dahil edildiğinde marj daha düşük olacaktır. Piyasadaki toparlanmanın zamanlamasını ve suratını varsayım etmek güç olsa da, hem gelecekteki fırsatları yakalamak hem de faaliyet kaldıracını artırmak için platformumuzu güçlendirmeye devam ediyoruz ve bu da bize işimizin bedel yaratma beklentileri konusunda itimat veriyor. Christian, sana dönüyoruz.
Christian Ulbrich: Teşekkür ederim, Karen. İleriye baktığımızda, faiz oranı oynaklığı ve olağandan daha geniş alım-satım (ph) farkları belirsizlik yaratmaya devam ettiği için gayrimenkul piyasası şartları zorlanmaya devam ediyor. Faiz oranlarındaki son artışlar şimdi gayrimenkul bedellerine yansımadı ve süreç hacimlerinin besbelli bir biçimde toparlanması için daha fazla düşüş gerekecek. Yüksek kaliteli ofis alanlarını yenileyen ve kiralayan şirketlerin güçlü eğiliminin, son birkaç çeyrektir tartıştığımız ofis stokundaki çatallanmayı daha da ileri götürerek devam etmesini bekliyoruz. Ofise dönüş planları istikrarlı bir halde ilerliyor ve son birkaç çeyrekte ABD’de tahminen 3 milyon çalışan ofise geri çağrıldı. Fortune 500 şirketlerinin birçok üç ila dört gün içinde ofise yerleşirken, müşterilerimizin birçok için yüksek kaliteli binalarda en yüksek doluluk oranları halihazırda kapasitede yahut kapasiteye yakın. Soru-cevap kısmını açmadan evvel, finansal amaçlarımızla ilgili kimi ek perspektifler sunmak istiyorum. Mali yıl boyunca orta vadeli maksatları güncellemek tipik bir uygulamamız değildir, lakin kesimimizin yaşadığı süreç faaliyetlerindeki uzun periyodik yumuşama göz önüne alındığında ek renklendirmeye muhtaçlık olduğuna inanıyoruz. Hatırlarsanız, 2025 yılı için orta vadeli gayelerimizi teyit ettiğimizde, temel varsayımımız toparlanmanın 2023 yılının ikinci yarısında başlayacağı istikametindeydi. Bugün bildiklerimize dayanarak, 2023’te yahut 2024’ün başlarında süreç faaliyetlerinde bir toparlanma olmasını beklemiyoruz. Süreç faaliyetlerindeki dal genelindeki yumuşamanın bir sonucu olarak, orta vadeli amaçlarımızın tamamına ulaşmak için vakit çizelgesini 2025’in ötesine uzatıyoruz. Daha çeşitlendirilmiş ve güçlü bir platform inşa ettik ve 10 milyar ila 11 milyar dolarlık fiyat geliri maksadına ulaşmadan evvel orta vadeli düzeltilmiş FAVÖK marjı maksadımız olan %16 ila %19’a ulaşmayı bekliyoruz. Maliyetleri ortadan kaldırmak ve verimliliği artırmak için işletme modelimizi geliştirmeye devam ediyoruz. İşletmemizden halihazırda çıkardığımız maliyetler ve gelecekteki verimlilik fırsatları göz önüne alındığında, orta vadede marjları genişletmek için konumlanmış durumdayız. Buna ek olarak, son birkaç yıldır iş karmamızı çeşitlendirmek için yaptığımız yatırımlar, daha dirençli iş kollarımızın süreç faaliyetlerindeki mevcut yavaşlama sırasında istikrarlı kar alanı sağlamaya devam etmesiyle temettü ödüyor. Son olarak, dalımız için güçlü bir piyasa ortamında belirsizliklerin üstesinden gelmelerine yardımcı olan çalışma arkadaşlarımıza sıkı çalışmaları, dirençleri ve dünyanın dört bir yanındaki müşterilerimize hizmet etmeye olan bağlılıkları için bir defa daha teşekkür etmek istiyorum. Operatör, lütfen soru-cevap sürecini açıklayın.
Operatör: Teşekkür ederim. [İlk sorunuz JP Morgan’dan Anthony Paolone’dan geliyor. Lütfen devam edin.
Anthony Paolone: Kusursuz. Teşekkür ederim. Tahminen birinci soru Karen içindir. Hepinizin bir dizi maliyet tasarrufu teşebbüsünde bulunduğunu biliyorum. Bunun 2024 yılı için ne manaya gelebileceğine dair kimi parantezlerle bize yardımcı olabilir misiniz, bunun bu yıl için akanlara kıyasla tam yıl tesirini görmek için?
Karen Brennan: Elbette. Günaydın. Özetlemek gerekirse, daha evvel toplamda 210 milyon dolar olduğunu duyurmuştuk ve bu sayı yıl içinde 170 milyon dolardı. Yani, 2023’ten 2024’e köprü kuruyorsanız, bu 40 milyon dolar daha demek.
Anthony Paolone: Tamam. Olağanüstü. Ve sonra, sanırım sermaye piyasalarındaki birikmiş işlerin bir evvelki yıla nazaran onda bir oranında azaldığından bahsettiniz ve bu bana aslında hayli güzel üzere geldi. Yani, sizce bu olumlu bir durum mu ve bastırılmış bir talep olduğunu mu gösteriyor yoksa bu hususta nasıl düşünmeliyiz ya da bunun bir kısmının geri gelmeye başladığını ve netleştiğini görmek için ne olması gerektiğini düşünüyorsunuz?
Christian Ulbrich: Aslında, birikmiş işler hala nispeten güzel, lakin yatırımcılar hala süreç yapmakta tereddüt ediyor. Hasebiyle dönüşüm zamanlaması evvelki vakitlerde gördüğümüzden çok daha yüksek. Son birkaç haftadaki faiz oranı gelişimine baktığınızda, bu bir öbür değerli artış oldu ve fiyat ayarlamasının bunu takip etmesi gerekiyor. Hasebiyle öncelikle fiyatların mevcut faiz oranı ortamına ahenk sağladığını görmemiz gerekiyor. Bu gerçekleştiğinde, muhtemelen daha fazla sürecin tekrar sevk edildiğini ve birikmiş işlerin bir kısmının gerçek gelirlere dönüştüğünü göreceğiz.
Anthony Paolone: Tamam. Son olarak LaSalle ile ilgili olarak, bu çeyrekte rastgele bir teşvik fiyatı almadınız ve anladığım kadarıyla bir şeyler satıyorsunuz ve varlıkların kıymeti de bunu etkiliyor, önümüzdeki birkaç yılı düşündüğümüzde, mülk kıymetlerinde bir ölçü azalma olduysa, bunun geri geldiğini görmek için birkaç yıl beklememiz mi gerekiyor, güya diğer bir yatırımın geçtiğini görmemiz gerekiyormuş üzere mi yoksa hala var olan gömülü teşvikler üzere kimi şeylerin satıldığını görürseniz hala teşvik potansiyeli olduğunu düşünüyor musunuz?
Karen Brennan: Evet. Mevcut piyasa şartlarında ve iddialarımıza nazaran, teşvik fiyatlarının önümüzdeki birkaç yıl boyunca tarihî aralığımızın alt hududunda kalmasını bekliyoruz. Tarihî aralığımızın 40 milyon $’ın alt ucu ile 210 milyon $’ın üst ucu ortasında olduğunu hatırlatmak isterim. Lakin daha sonra, sizin de belirttiğiniz üzere, bu cazip bir vintage periyoda yatırım olacak ve bu nedenle bu fonlar yatırım yapma bahtı bulduktan ve biraz gerçekleşme elde ettikten sonra daha güçlü bir artış bekleyeceğiz.
Anthony Paolone: Tamam. Teşekkür ederim.
Operatör: Bir sonraki soru William Blair’den Stephen Sheldon’dan geliyor. Lütfen devam edin.
Stephen Sheldon: Merhaba. Teşekkürler. Work Dynamics’in gelir ve kârındaki artışın devam ettiğini görmek mükemmel. Dördüncü çeyreği düşündüğümüzde, sanırım büyük mukavele kazanımlarının hala artmaya devam ettiğinden bahsetmiştiniz. Hasebiyle dördüncü çeyreği düşünürken gelir ve kârda bir öteki ardışık artış beklemeli miyiz? Ve daha sonra genel olarak, bu segmentte ekseriyetle daha fazla görünürlük ve istikrar olduğu göz önüne alındığında, 2024 hakkında nasıl düşünüyorsunuz?
Christian Ulbrich: Dinleyin, İş Dinamikleri işimizin uzun vadeli görünümünden çok mutlu olduğumuz konusunda epey tutarlıyız. Nitekim de bu yılın birinci yarısındaki kazanma oranı alışılmadık derecede yüksekti ve bu mukaveleleri mobilize etmeye başlıyoruz. Mobilizasyon basamağı çabucak hemen başladı ve dördüncü çeyrekte devam edecek ve gelecek yılın birinci çeyreğine taşınacak. Münasebetiyle, bu iş kolunun gelecek yıl için görünümü de tıpkı halde olumlu ve bu nedenle daha evvel de belirttiğimiz üzere bu iş kolunda da tek haneli sayıların üst hududunda, hatta kimi çeyreklerde düşük çift haneli sayılara ulaşan bir büyüme bekliyoruz.
Stephen Sheldon: Tamam. Bu çok yardımcı oldu. Kiralama tarafında ise, daha büyük muahedeler için karar vermeyi geciktiren ana maniler ve bunların son altı ila dokuz ay içinde nasıl değiştiği hakkında biraz daha detay verebilir misiniz? Bu mühlet zarfında ana faktörlerden rastgele biri daha ağır yahut daha hafif bir rüzgar haline geldi mi? Örneğin ofise dönüş faaliyetlerinin giderek arttığından bahsediyorsunuz. Yani tahminen de bu daha az bir rüzgar yahut belirsizlik alanı haline geliyor, yalnızca, aktiviteyi dışarı iten daha büyük çıkıntılardan kimileri nelerdir?
Karen Brennan: Evet. Makro ortamdaki belirsizlik ve jeopolitik olaylar bu büyük kararların kimilerinin beklemeye alınmasına neden oluyor. Buna karşılık, haklı olarak belirttiğiniz üzere, ABD’de yeni tepelere ulaştığımız ve hatırlatmak gerekirse ABD’nin dünyanın geri kalanının gerisinde kaldığı ofise dönüş ivmesi devam ediyor. Yani bu iki faktör kelam konusu. Bu çeyrekte net emilimin negatif olduğunu belirtmiştik, lakin yeni alan ihtiyaçlarında bir artış görüyoruz. Hasebiyle beşerler daha fazlasını arıyor ve bu yalnızca mevcut ortamda bunların ne vakit ortaya çıkacağına dair bir zamanlama sorunu.
Stephen Sheldon: Pekala. Teşekkür ederim.
Operatör: Bir sonraki sorunuz Stephen Sheldon’dan geliyor – pardon, Citi’den Michael Griffin’den. Sınırınız açık.
Michael Griffin: Mükemmel. Teşekkürler. Tahminen yalnızca sermaye piyasası faaliyetlerine dönebiliriz. Alım satımı yapılan varlıklar için alıcı havuzunun ne olduğuna dair bir fikir verebilir misiniz ve tahminen de alış-satış farkları nereye geldi, daraldı mı, genişledi mi, rastgele bir şey yardımcı olabilir mi?
Christian Ulbrich: Elbette. Son birkaç çeyrekte epeyce açık olan bir şey var ki, en faal alıcılar özel alıcılar, bunu istisnai varlıkları ele geçirmek için büyük bir fırsat olarak gören piyasaya giren yüksek net bedelli bireyler oldu. Spreadlerle ilgili soru. Hayli dalgalı bir seyir izledi, ne vakit faiz oranı cephesinde biraz sakinlik olsa, spreadler daralmaya başlıyor ve ne vakit bu taraftan gelen bir gürültü ya da son dört haftada gördüğümüz üzere daha fazla jeopolitik gerginlik olsa, spreadler çabucak tekrar genişliyor. Yani bu durum son birkaç çeyrektir istikrarlı bir halde devam etmiyor. Fed’in ikinci defa harekete geçmemesiyle birlikte, önümüzdeki birkaç hafta içinde ve yıl sonuna kadar, Sermaye Piyasaları açısından bizim için çok kıymetli olan spreadlerin tekrar daraldığını görmeyi umuyoruz.
Michael Griffin: Teşekkürler. Bu çok yardımcı oldu. Bugünkü ortamda gördüğünüz dış büyüme M&A fırsatlarına gelince, bunları şirketi büyütme bağlamında nasıl değerlendiriyorsunuz, pay geri alımlarına da bakabilirseniz, pay tabanını küçültüyor.
Christian Ulbrich: Evet. Son birkaç görüşmede söylediklerimi neredeyse tekrarlamak zorundayım. Potansiyel birleşme ve satın alma süreçlerini nizamlı olarak gözden geçiriyoruz, lakin her şeyden evvel özel piyasadaki değerlemelerin hala çok yüksek olduğuna inanmaya devam ediyoruz. Bu fırsatların fiyatlandırmasını stratejik amaçlarımıza ve alternatif nakit kullanımımıza nazaran gözden geçirmemiz gerekiyor ve dediğiniz üzere, pay geri alımları da dahil olmak üzere, pay fiyatımızın nerede olduğunu görüyorsunuz ve şu ana kadar birleşme ve satın alma cephesinde çok faal olmadık. Bu bizim için büyük bir kaygı kaynağı değil, zira mevcut hizmetlerimizde büyük boşluklar ya da beyaz alanlar yok ve bu nedenle bu bahiste çok rahatız.
Michael Griffin: Olağanüstü. Teşekkür ederim.
Operatör: [Bir sonraki sorumuz KBW’den Jade Rahmani’den geliyor.
Jade Rahmani: Çok teşekkür ederim. Ben 2025 ya da orta vadeli gayeler hakkında soru sormak istiyorum. Fiyat geliri amacı birleşme ve satın almaları da içeriyor mu ve bu katkının yüzdesini ya da dolar ölçüsünü belirtebilir misiniz?
Karen Brennan: Yani, rastgele bir değerli birleşme ve satın almayı içermiyor, yalnızca birtakım küçük eklemeleri varsayabiliriz.
Jade Rahmani: Teşekkür ederim. 16-19 marj gayelerine odaklanırsak, en büyük emsaliniz %13 civarında. İş dağılımına baktığımda, genel olarak, Sermaye Piyasalarının %20 ila %25 civarında olduğuna inanıyorum, JLL’nin satın aldığı HFF bunun üzerindeydi, Kiralama orta ila yüksek onlu yaşlarda olmalı, Mülk İdaresi %10’un altında, İşgalci Dış Kaynak Kullanımı, isimlendirmenin farklı olduğunu biliyorum, fakat bu tahminen %10 ila %12 ve sonra LaSalle açıkça yüksek marjlı bir iş. Münasebetiyle, hesaplamaların yüklü ortalamasını aldığımda 16 ila 19’a ulaşmak için bundan daha düşük bir sayı elde ediyorum. Kayıp modül nitekim LaSalle mi, yoksa değerlemeden elde edilen öz sermaye geliri mi — pardon, JLL Technologies.
Christian Ulbrich: Hayır, pek sayılmaz. Bunun sizin söz ettiğiniz kadar kolay olduğunu düşünmüyorum. Son birkaç yıldır istikrarlı bir formda marjları toplam büyümeye tercih ediyoruz. Açıkçası içinde bulunduğumuz genel piyasa ortamı nedeniyle bu çabucak görülemedi, fakat platformumuzun temel karlılığı artıyor ve bunun bu çeyrekte de gösterildiğini düşünüyorum. Hasebiyle, düşük performans gösteren pazarlardan çıkıyoruz ve düşük performans gösteren işletmeleri kapatıyoruz. Bu işin bir tarafı. Başka bir tarafı ise Work Dynamics iş kolunun marjını varsayım ettiğimiz üzere yıldan yıla çok istikrarlı bir biçimde arttırıyor olması ve bunun devam ediyor olması. Hasebiyle, evvelden genel karlılığımız üzerinde epeyce güçlü bir tesire sahip olan bu iş kolu, yüksek marjlı işlemsel işlere kıyasla çok daha az bir tesire sahip hale geliyor. Münasebetiyle, yinelenen gelir akışları geçmişte olduğu üzere daha kârlı hale geliyor. İşlemsel iş kolları biraz daha rüzgar aldığında, belirttiğimiz marj amacına geri dönmemizi sağlayacaktır.
Jade Rahmani: Teşekkür ederim. Buna daha yakından bakmam gerekecek. Ve son olarak 2024 yılı için verebileceğiniz geniş kapsamlı parametreler var mı, fiyat geliri büyümesinin olumlu olmasını bekliyor musunuz? Gelecek yıl karların ve düzeltilmiş FAVÖK’ün müspet olmasını bekliyor musunuz?
Christian Ulbrich: Dünyanın 2024 yılında ne yapacağını görebilseydik bu nitekim çok yardımcı olurdu. Son birkaç aydır yaşanan çalkantıları katiyen öngöremedik, lakin iyimserliğimizi koruyoruz. Her türlü yükselişe hazırlıklıyız. Daha evvel de belirttiğimiz üzere, piyasanın toparlanması halinde tekrar işe almamız gerekecek hiçbir çalışanımızı işten çıkarmadık. Münasebetiyle, JLL pazar ortamındaki her türlü güzelleşmeye hazır ve bu nedenle sanırım bir ölçü büyüme göreceğiz, fakat bu büyümenin boyutunu varsayım edemeyeceğim.
Jade Rahmani: Çok teşekkür ederim.
Operatör: Şu anda öteki soru yok. Kapanış konuşması için kelamı Christian Ulbrich’e bırakıyorum.
Christian Ulbrich: Teşekkür ederim, operatör. Öteki soru yoksa bugünkü toplantıyı kapatıyoruz. Tüm JLL takımı ismine, bugünkü görüşmemize katıldığınız için hepinize teşekkür ederiz. Karen ve ben dördüncü çeyreğin akabinde sizlerle tekrar konuşmayı dört gözle bekliyoruz.
Operatör: Teşekkür ederiz. Bugünkü konferans görüşmemiz sona ermiştir. Artık ilişkiyi kesebilirsiniz.
Bu makale yapay zekanın dayanağıyla oluşturulmuş, çevrilmiş ve bir editör tarafından incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Kaide ve Şartlar kısmımıza bakın.
